Ce are BNR-ul cu imobiliarul

De săptămânile trecute au început să curgă dinspre BNR diverse intervenţii, comunicate şi informaţii despre preţurile din piaţa imobiliară. Au apărut desigur şi cârcotaşii care să bage de seamă că BNR-ul e cu moneda şi băcnile, dar nu cu agenţiile imobiliare. Şi totuşi…  E mai curând semnul că antenele băcii centrale simt iminenţa pericolului de aprindere a crizei financiare în România. Pentru a înţelege cum vine de se leagă, trebuie mai întâi să explicăm ce e se întâmplă în America si Europa de vest.

Criza creditelor cu risc (subprime) înseamnă că instituţiile de credit au acordat cu generozitate credite unor clienţi care nu prea aveau de unde plăti ratele. O mare parte valorică a acestor credite au fost credite ipotecare (mortgage).

Un credit ipotecar este un credit garantat prin cedarea temporară către bancă a unui bun a cărui valoare acoperă (de regulă cu prisosinţă)  valoarea creditului plus dobânda de rambursat. La rambursarea creditului bunul revine celui creditat.  Pe durata ipotecii, bunul devine un fel de proprietate a băncii şi e recunoscut ca valoare in portofoliul activelor băncii. Cum valoarea e mai mare decât creditul, banca devine temporar mai bogată. Iar cum gunoi cu gunoi se face maidanul, banca devine per total mult mai bogată.  În ciuda a ceea ce se crede, banii adevăraţi ai băncilor nu sunt depozilele atrase, ci activele gestionate. 

Numai că în pofida credinţei populare, banul nu mai e de o unitate de măsură (precum metrul sau kilogramul), ci doar un mijlocitor pentru comparaţia unor chestii de naturi diferite. Astfel valoarea în bani a unui bun poate creşte sau descreşte chiar dacă bunul nu se modifică deloc. Atunci când clienţii au luat creditele, a crescut cererea, au crescut deci preţurile pentru următorii cumparatori din piaţă (si valoarea contabilă a activelor ipotecate inclusiv inainte!), şi asemenea unui bulgăre de zăpadă pieţele s-au umflat. Piaţa imobiliară este între cele mai sensibile la acest fenomen, pentru că tranzacţiile în SUA şi Eurpoa de Vest se fac aproape exclusiv pe credit, iar viteza de creştere a ofertei e mult mai mică decât creşterea creditului. E ceea ce s-a numit balonul de săpun (bubble) imobiliar.

Atunci când clienţii au început să nu îşi mai poată rambursa creditele, instituţiile de credit s-au trezit în braţe cu o mulţime de case pe care trebuiau să le vândă pentru a le converti înapoi în bani. Doar că acum oferta a crescut astfel rapid, ceea ce a dus la scăderea preţurilor. Astfel a apărut un dublu efect negativ: din vănzare au obţinut mai puţini bani, dar mai ales, valoarea în bani a activelor ipotecate în favoarea băncilor s-a prăbuşit odată cu prăbuşirea preţurilor generată de aceleaşi bănci. Cum prin mecanismele de credit băncile creează bani din nimic (pe bune!), tot aşa banii s-au evaporat. O bancă mai mică nu mai prezintă suficiente garanţii  propriilor săi creditori (alte bănci) pentru creditele luate pe când era mare, devenind la rândul său client cu risc. Atunci creditorii băncilor încearcă şi ei să se pună la adăpost solicitând rambursarea creditelor acordate băncilor. Care bănci nu mai au de unde să le plătească pentru că averea li s-a evaporat.  Şi aşa nu mai sunt bani.

Unde e legătura cu România şi BNR-ul? Foarte simplu. România a devenit în ultimii mulţi ani un Eldorado imobiliar iar preţurile au luat-o complet razna spre bucuria tuturor actorolor de pe piaţă, de la Becalul care se crede deştept, până la bătrâna care îşi vinde apartamentul cu două camere, iar din banii luaţi pe el se mută la garsonieră şia are bani de cheltuială cât n-a vista niciodată.

Iar activele băncilor din România cresc şi ele ca Făt Frumos spre uşurarea şi cu încurajarea disperată a stăpânilor lor de peste mări şi ţări care au nevoie să contrabalanseze cu ceva evaporarea activelor de la ei de acasă cu o umflare prin republicile bananiere.

Dar băncile din România au parănţi deja şubreziţi  în Franţa, Germania, Austria, Portugalia Olanda sau SUA. Ceea ce face ca dacă se sparge balonul în România să existe un risc major băncile mamă să nu aibă cu ce interveni pentru redresarea subsidiarelor din România, iar tot castelul de cărţi de joc să se prăbuşească.  

Atunci BNR-ul încearcă să descurajeze stimularea artificială a creşterii preţurilor imobiliare, pentru a preveni (de fapt pentru a amâna…) spargerea balonului. Singura speranţă e ca balonul să se spargă după ce se umflă la loc in Vest. Slabă speranţă.